Présenté au Conseil des ministres du 15 janvier 2020, le projet de loi ratifiant l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie sur de nombreux points la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Si le résultat n’est sans doute pas à la hauteur des ambitions affichées, il n’en demeure pas moins que l’ordonnance s’attache à apporter des améliorations et précisions qu’il convient de connaitre.

Voici les principales modifications qui entreront en vigueur le 1er juin 2020 :

  • La possibilité de dérogation au statut de la copropriété pour les immeubles non affectés à l’habitation

Le caractère impératif du statut est désormais restreint aux seuls immeubles bâtis ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation. Les autres ensembles immobiliers ont la possibilité de déroger au statut de la copropriété par une convention expresse prévoyant une organisation dotée de la personnalité morale suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs, telle qu’une association. Cette convention devra être adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires.

 

  • La création de nouvelles obligations pour les travaux d’intérêt collectif réalisés dans les parties privatives :

L’interdiction faite au copropriétaire de s’opposer à la réalisation, au sein de ses parties privatives, de travaux régulièrement votés en assemblée générale est également aujourd’hui étendue à tous travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas affectées de manière durable.

 

  • L’extension de l’objet du syndicat des copropriétaires et les nouvelles possibilités d’actions à son encontre :

Le syndicat des copropriétaires a désormais également pour objet l’amélioration de l’immeuble et non plus uniquement sa conservation et l’entretien des parties communes.

Un copropriétaire qui subit un préjudice trouvant sa source dans les parties communes peut engager la responsabilité du syndicat pour faute sans que celle-ci ne soit plus limitée uniquement à un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.

 

  • La possibilité pour le syndic de proposer des prestations complémentaires au contrat type :

Le syndic peut proposer par une convention spéciale des prestations complémentaires non prévues par le contrat type.

Cette convention nécessite une autorisation spéciale votée par l’assemblée générale à la majorité simple. A défaut, la convention est inopposable au syndicat.

 

  • L’instauration de nouvelles mesures encadrant le mandat du syndic :

L’ordonnance clarifie les modalités de désignation du syndic et de résiliation de son contrat en distinguant très clairement deux hypothèses : le non-renouvellement du contrat de syndic à l’arrivée de son terme et la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic.

D’une part, chaque partie peut désormais mettre fin sans indemnité au contrat du syndic arrivant à son terme, sous conditions. Une assemblée générale doit alors être convoquée dans les trois mois précédant le terme du contrat.

Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci doit en informer le conseil syndical au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale afin de lui permettre d’organiser utilement une mise en concurrence.

L’assemblée générale désigne alors un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

D’autre part, une résiliation peut désormais intervenir avant l’échéance du contrat de syndic en cas en cas « d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie ».

Si l’initiative de la résiliation émane du syndic, ce dernier doit notifier sa volonté de résiliation au Président du Conseil syndical ou à défaut à l’ensemble des copropriétaires en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale dans les deux mois de cette notification et inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation prend alors effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

A l’inverse, lorsque la décision émane du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale en précisant les inexécutions qui lui sont reprochées. L’assemblée générale se prononce alors sur la résiliation du contrat et le cas échéant, sa date de prise d’effet ; étant précisé que lorsqu’au cours d’une même assemblée, le syndicat des copropriétaires procède à la désignation d’un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

En tout état de cause, les obligations de l’ancien syndic sont également modifiées. En effet, dans les 15 jours de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic doit désormais fournir au nouveau syndic les références des comptes bancaires et la situation de trésorerie et dans un délai de deux mois, l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Enfin, la mise en concurrence des contrats de syndic n’est plus prescrite à peine de nullité de la décision de désignation du syndic et ne doit intervenir qu’à chaque renouvellement du contrat de syndic, sauf dérogation votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La dérogation ne peut plus être demandée que par le conseil syndical et non par le syndic. Les projets de contrat de syndic doivent être conformes au contrat type et accompagnés d’une fiche d’information sur les prix et prestations proposés.

 

  • Le renforcement des pouvoirs du Président du Conseil Syndical :

Le Président du Conseil Syndical peut désormais, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer contre le syndic une action en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l’inaction ou de la carence du syndic. A défaut de conseil syndical, cette action pourra également être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires.

Si le syndic est condamné à des dommages-intérêts, ceux-ci sont alloués au syndicat des copropriétaires. La charge des frais non supportés par le syndic est répartie entre les copropriétaires proportionnellement à la quote-part de parties communes afférentes à leur lot.

 

  • La délégation de pouvoirs au conseil syndical

L’assemblée générale peut déléguer conventionnellement au conseil syndical lorsque celui-ci est composé d’au moins 3 membres, à la majorité de l’article 25, le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24.

La délégation est d’une durée maximale de 2 ans renouvelable.

L’assemblée ne peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de déterminer le budget prévisionnel ou d’adapter le règlement de copropriété.

L’assemblée générale qui vote la délégation devra déterminer le montant maximum des sommes allouées au Conseil Syndical pour mettre en œuvre la délégation.

Ceci est un facteur d’assouplissement du fonctionnement de la copropriété.

 

  • L’élargissement de la procédure de « passerelle » à toutes les décisions relevant des articles 25 et 26 de la loi :

Cette procédure qui permet de procéder immédiatement à un second vote à la majorité immédiatement inférieure à celle initialement requise et qui n’a pas été obtenue, s’appliquera à toutes les décisions relevant des majorités des articles 25 et 26.

 

  • La possibilité offerte aux copropriétaires d’organiser une assemblée générale à leurs frais :

Tout copropriétaire pourra solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour, une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. Cette possibilité est intéressante par exemple pour un copropriétaire qui doit engager des travaux dans son lot touchant les parties communes. Il pourra obtenir l’autorisation de la copropriété sans avoir à attendre nécessairement la prochaine assemblée générale.

 

  • La désignation d’un mandataire commun en matière de démembrement de propriété

Dans l’hypothèse d’un démembrement du droit de propriété, les titulaires de la nue-propriété et de l’usufruit doivent toujours désigner un mandataire commun. Néanmoins, à défaut d’accord entre eux, l’ordonnance prévoit que le mandataire commun sera le nu-propriétaire, ce qui permettra de faciliter les convocations et d’éviter au syndicat d’avoir recours à une ordonnance judiciaire.

 

  • La suppression de la dispense de compte bancaire séparé pour les petites copropriétés :

Les copropriétés de moins de 15 lots devront ouvrir un compte bancaire séparé au plus tard le 31 décembre 2020.

 

  • L’augmentation de l’assiette du privilège immobilier spécial du syndicat :

Cette garantie qui permet au syndicat de prélever le montant de sa créance directement sur le prix de vente n’est plus circonscrite aux charges impayées mais couvrira toutes sommes dues par le copropriétaire débiteur (intérêts de retard, frais de relance, etc…).