⚠️ Toutes les promesses de vente sont susceptibles d'exécution forcée !

Un récent arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3e, 21 nov. 2024, 21-12.661) confirme une évolution jurisprudentielle notable concernant les promesses unilatérales de vente antérieures à la réforme du droit des obligations de 2016.

Le contexte : Avant 2016, selon une jurisprudence établie, la rétractation du promettant empêchait la formation du contrat. Le bénéficiaire de la promesse pouvait uniquement réclamer des dommages et intérêts en cas de rétractation. Avec la réforme du droit des obligations et l’introduction de l’article 1124 du Code civil, une nouvelle règle s’est imposée : la rétractation du promettant n’empêche plus la formation du contrat, mais cette disposition ne s’applique qu’aux promesses conclues après le 1er octobre 2016, selon les dispositions transitoires de l'ordonnance.

L’évolution jurisprudentielle : Depuis 2021, la Cour de cassation applique toutefois cette nouvelle approche aux promesses conclues avant 2016, même très anciennes, comme dans la présente affaire (Civ. 3ème, 23 juin 2021, n°20-17.554).

🔍 L’espèce :

Par acte authentique du 21 octobre 1971, deux parties ont signé une promesse de vente, consentie pour une durée de 4 ans pouvant être prorogée tacitement et prenant fin un après la mise en service d'une rocade à proximité de la parcelle concernée.

En 2011, soit 40 ans après la signature de la promesse, les héritiers des promettants ont indiqués au bénéficiaire qu'ils considéraient cette promesse comme caduque.

Pourtant, en 2016, le bénéficiaire a levé l’option dans le délai prévu.

Le 4 janvier 2021, la Cour d’appel d’Aix en Provence, appliquant les principes en vigueur au jour où elle statue, a rejeté la demande d’exécution forcée.

Arrêt censuré par la Cour de cassation qui choisit d’appliquer la solution posée par sa nouvelle jurisprudence et le nouvel article 1124 à toutes les promesses signées avant son entrée en vigueur, en ce compris les promesses signées il y a plus de 50 ans ! Reprochant au passage à la Cour d’Aix en Provence d’avoir statué conformément à l’état du droit alors en vigueur…

Dans une situation similaire, la chambre commerciale avait déjà décidé que nul ne peut se prévaloir d’un droit acquis à une jurisprudence constante (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399).

Bien que l'on puisse saluer le dynamisme de la jurisprudence, cette solution introduit une brèche importante dans la sécurité juridique des actes passés et la détermination des règles applicables, avec un risque accru de contentieux.