📌 Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007
Le recouvrement des charges de copropriété est un enjeu majeur pour les syndicats de copropriétaires (SDC) et les syndics qui les représentent. Une mise en demeure imprécise peut toutefois coûter cher lors de la procédure accélérée au fond.
🔎 Les dispositions de la loi.
Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas une provision au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toutes les sommes dues deviennent immédiatement exigibles (provisions non encore échues et arriérés des exercices précédents après approbation des comptes) sous réserve d’une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant 30 jours. Le syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire du syndic peut alors initier une procédure accélérée au fond pour recouvrer sa créance.
⚖ Les précisions apportées par la jurisprudence.
La jurisprudence est stricte en la matière : la demande du SDC est irrecevable si le débiteur a payé le seul montant de la provision initiale ayant rendu le reste des sommes exigibles dans le délai de 30 jours, peu important le montant des arriérés restants (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 20-20.866).
La Cour de cassation saisie pour avis précise désormais que la mise en demeure doit impérativement préciser la nature et le montant des sommes réclamées. Cette précision doit permettre la distinction entre les provisions du budget prévisionnel avec les charges échues impayées . À défaut, la demande du SDC sera jugée irrecevable.
📢 ⚠ Syndic, soyez vigilants !Un recouvrement efficace passe par une mise en demeure rédigée avec rigueur et qui est compréhensible pour le copropriétaire débiteur. Une erreur sur ce point peut compromettre toute la procédure.
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